Новости Геленджика: разбираем разъяснения администрации города по проекту Генплана, октябрь 2021 года

Евдокия Рудковская

Евдокия Рудковская

Наш подход к бизнесу основан на принципе который помогает продавцам и покупателям недвижимости не только сэкономить время и нервы, но и также предоставляет максимальную защиту наших клиентов избежать рисков оспаривания сделки с недвижимостью и других неприятных сюрпризов.

Share Post:

 

Сегодня в Кабардинке прошли первые публичные слушания по проекту Генплана города. Можно ли считать их состоявшимися — это еще вопрос, так как даже протокол слушаний администрация города умудрилась вести с нарушением всех требований, на черновиках, без фиксирования всех замечаний (в интернете уже много видео «гуляет»).

И, как это и ожидалось, администрация не может дать точных ответов на вопросы жителей (с указанием пунктов нормативных документов, подтверждающих их слова), а сообщаемая ею информация не совсем соответствует действительности и действующим в настоящий момент законам.

Кстати, жителей пытались не пустить на публичные слушания без QR-кода.

Новости Геленджика: разбираем разъяснения администрации города по проекту Генплана, октябрь 2021 года

Официальные разъяснения администрация города разместила ЗДЕСЬ. Мы же сейчас разберем их ответ по пунктам и посмотрим, что от нас с вами скрывают (если скрывают 🙂 ) наши чиновники:

Вопрос 1. Отберут ли землю, если изменилась зона?

Ответ администрации:

Нет. Генеральный план – это перспективный план развития города на ближайшие 20 лет. Строительство и реконструкция объектов осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, содержащимися в Правилах землепользования и застройки. Внесение изменений в генплан не имеет отношения к лишению права собственности на земельный участок и не является основанием для сноса существующей застройки. То есть собственники земельных участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» при изменении зоны могут по-прежнему пользоваться своим имуществом в соответствии с видом разрешенного использования.

Реальное положение вещей:

Отобрать землю действительно не могут. Но ее могут выкупить (по кадастровой стоимости), если город (под этим словом мы подразумеваем сотрудников администрации МО город-курорт Геленджик) в дальнейшем примет такое решение, чтобы построить на ней то, что запланировано Генпланом города. Генплан — это не просто рисунок, это план (в том числе и план застройки), ориентируясь на который архитектура города будет выдавать вам (и не только вам) разрешения на строительство и реконструкцию.

Вопрос 2. Смогут ли построиться или сделать реконструкцию собственники своих объектов?

Ответ администрации:

Возможность строительства или реконструкции определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки, а не генеральным планом. Если в правилах землепользования и застройки допускается строительство/реконструкция объектов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, собственники земельных участков могут производить строительство/реконструкцию.

Реальное положение вещей:

При смене функциональной зоны на рекреационную или общественно-деловую владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:

— вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),

— вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),

— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору). Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.

Подробнее о правах, которые вы можете потерять, написано ЗДЕСЬ.

Кстати, штриховка на «вашей» функциональной зоне означает, что это «планируемое функциональное назначение», то есть в данный момент эти участки имеют другой вид разрешенного использования (у вас ИЖС), чем они сейчас нарисовали в генплане, но в будущем здесь планируют строить здания в соответствии с новыми функциональными зонами.

Внимание! В общественно-деловой функциональной зоне и рекреационной функциональной зоне жилая застройка не предусмотрена законодательно. Если вы хотите полностью сохранить все ваши права по отношению к своему земельному участку для ИЖС, то вам надо добиться (через публичные слушания и подачу заявлений) того, чтобы ваши участки были выведены за пределы общественно-деловой и рекреационных зон и были «окрашены» на генплане в желтый цвет — в цвет зоны жилой застройки.

Обратите внимание, что в проекте генплана есть жилая застройка (желтый цвет), которая находится ближе 500 метров от берега моря, но при этом она не поменяла свою функциональную зону на общественно-деловую или рекреационную, то есть оправдание 500-метровой зоны и запрета на жилье в ней — это не обязательное условие, а добровольное 🙂 на усмотрение администрации города.

Вопрос 3. Изменится ли налоговая ставка для собственников, если в плане изменилась зона?

Ответ администрации города:

Налоговая ставка зависит только от вида разрешенного использования земельного участка, а не от территориального или функционального зонирования. При внесении изменений в генеральный план, вид разрешенного использования, как и налоговая ставка, не меняется.

Реальное положение вещей:

Разъяснения администрации города соответствуют действительности.

Вопрос 4. Какие последствия для собственников объектов ИЖС несет изменение функциональной зоны?

Ответ администрации:

Внесение изменений в генеральный план не изменяет условия регистрации, продажи, вступления в наследство и иных действий, связанных с реализацией прав собственника.

Реальное положение вещей:

А ведь и не придерешься — ответ администрации почти полностью соответствует законодательству, но…

Вы действительно:

— сможете продать землю и дом (если найдете того, кто купит ТАКУЮ землю, расположенную в общественно-деловой или рекреационной зоне, то есть имеющую соответствующие ограничения и перспективу быть выкупленной городом по кадастровой стоимости, если администрацией будет принято такое решение),

— сможете получить ее в наследство.

Однако, как мы писали выше, вы не сможете реконструировать, строить и не будете знать, выкупит у вас город землю или ею еще смогут попользоваться ваши внуки (что, мне кажется, сомнительно, если учесть как яростно проталкивают Генплан представители администрации, игнорируя недовольство местных жителей), а ведь это ограничение ваших прав, как собственников земли.

Вот ЗДЕСЬ мы размещали выдержки из нормативных документов по данному вопросу.

*******

Лично у нас возникает другой вопрос: если по словам администрации у собственников жилых домов остаются все права, то зачем вы помещаете их земельные участки в другие зоны, не имеющие отношения к жилой застройке? Оставьте частные жилые дома и их земельные участки на новом генплане «желтенькими» и люди будут спокойно жить дальше и будут использовать свои права собственников в полном объеме, без ограничений.

*******

На этом «разъяснения администрации города» завершаются, а мы с вами немного поговорим о том, что такое Генплан и зачем вообще нужны публичные слушания, если город уже все решил 🙂 .

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта. Согласно Градостроительному кодексу РФ, является одним из основных документов территориального планирования.

Проще говоря, Генплан города — это документ, на основании которого город будет перестраиваться, достраиваться, расширяться, уменьшаться, менять положение улиц и т.п. И это не просто «перспектива» по принципу «может мы и передумаем или сделаем иначе». Генплан — это законное основание для Архитектуры города, которая будет выдавать разрешения на реконструкцию и строительство объектов.

Генплан и Правила застройки и землепользования важнее, чем ваше право собственности, как владельца земельного участка, что и зафиксировал Верховный Суд:

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 18-АПА19-34:

Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Проще говоря, то что будет нанесено на Генплан города, то и будет основанием для администрации и Архитектуры города, а не то, что написано в ваших правоустанавливающих документах.

О том, что вы сможете строить и реконструировать в той или иной зоне Генплана, мы писали ЗДЕСЬ.

Иными словами, если на генплане вы оказались не в зоне жилой застройки, то ваши права, как владельцев индивидуальных жилых домов, после его принятия, будут ограничены, не смотря на все устные заверения в обратном от представителей администрации города. То что написано пером, не вырубишь топором (в нашем случае не только написано, но и красиво раскрашено на Генплане).

О публичных слушаниях

ГрК РФ Статья 5.1.

1. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, … в соответствии с уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и с учетом положений настоящего Кодекса проводятся общественные обсуждения или публичные слушания.

2. Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, … являются граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты, правообладатели находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладатели помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства.

10. В период размещения проекта (в нашем случае — генплана), подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, и информационных материалов к нему и проведения экспозиции или экспозиций такого проекта участники общественных обсуждений или публичных слушаний, имеют право вносить предложения и замечания, касающиеся такого проекта.

11. Предложения и замечания, внесенные в соответствии с частью 10 настоящей статьи, подлежат регистрации, а также обязательному рассмотрению организатором общественных обсуждений или публичных слушаний.

19. К протоколу общественных обсуждений или публичных слушаний прилагается перечень принявших участие в рассмотрении проекта участников общественных обсуждений или публичных слушаний, включающий в себя сведения об участниках общественных обсуждений или публичных слушаний (фамилию, имя, отчество (при наличии), дату рождения, адрес места жительства (регистрации) — для физических лиц; наименование, основной государственный регистрационный номер, место нахождения и адрес — для юридических лиц).

20. Участник общественных обсуждений или публичных слушаний, который внес предложения и замечания, касающиеся проекта, рассмотренного на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, имеет право получить выписку из протокола общественных обсуждений или публичных слушаний, содержащую внесенные этим участником предложения и замечания.

21. На основании протокола общественных обсуждений или публичных слушаний организатор общественных обсуждений или публичных слушаний осуществляет подготовку заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.

23. Заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте и (или) в информационных системах.

И еще немного о публичных слушаниях:

Методические рекомендации органам государственной власти и органам местного самоуправления по вопросам реализации механизмов поддержки социально ориентированных некоммерческих организаций (утв. Минэкономразвития России) — источник — https://sudact.ru/law/metodicheskie-rekomendatsii-organam-gosudarstvennoi-vlasti-i-organam/ (Судебные и нормативные акты РФ):

7. Порядок и процедуры организации и проведения публичных слушаний

Процедура публичных слушаний должна предусматривать удобное время проведения (выходные, вечернее время в будние дни), дающее возможность гражданам и их объединениям принять участие в слушаниях. Публичные слушания должны проводиться в отапливаемом, электрифицированном помещении, находящемся в транспортной доступности, вместимость не менее 200 посадочных мест.

Процедура организации и проведения публичных слушаний должна в обязательном порядке освещаться в средствах массовой информации. В СМИ должны размещаться материалы, относящиеся к вопросу, выносимому на публичные слушания, должно вестись широкое информирование населения о проведении публичных слушаний. Решения, принятые гражданами на публичных слушаниях, в обязательном порядке должны публиковаться и доноситься до органов региональной/местной власти, которые, в свою очередь, в обязательном порядке в указанные в нормативном правовом акте сроки, должны принимать решение по учету/неучету результатов публичных слушаний и публиковать в официальной прессе объяснение причин, которые не позволили учесть мнение граждан.

Должна быть предусмотрена ответственность должностных лиц за нарушение процедуры проведения публичных слушаний. Должен быть предусмотрен механизм признания слушаний несостоявшимися (нарушение процедуры оповещения, умышленное назначение слушаний в неудобное для граждан время и в неудобном месте и т.д.).

Приложение 8. Модельное положение «О публичных слушаниях в муниципальном образовании». Модельный нормативный правовой акт

Статья 2. Цели и принципы организации и проведения публичных слушаний

Основными целями организации и проведения публичных слушаний являются:

1) обсуждение проектов муниципальных правовых актов с участием населения муниципального образования;

2) выявление и учет общественного мнения и мнения экспертов по выносимому на публичные слушания вопросу местного значения;

3) развитие диалоговых механизмов органов власти и населения муниципального образования;

4) поиск приемлемых альтернатив решения важнейших вопросов местного значения района;

5) выработка предложений и рекомендаций по обсуждаемой проблеме.

Подготовка, проведение и установление результатов публичных слушаний осуществляются на основании принципов открытости, гласности, добровольности, независимости экспертов.

Статья 9. Ответственность должностных лиц за нарушение процедуры организации и проведения публичных слушаний

1. Должностные лица, нарушившие предусмотренный порядок организации и проведения публичных слушаний, привлекаются к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Публичные слушания, организованные с нарушением порядка, предусмотренного законодательством Российской Федерации, в том числе и данным актом, если это повлекло ограничение или лишение граждан возможности выразить свое мнение, признаются недействительными. В этом случае назначаются повторные слушания.

Об ограничениях, уже действующих на ваших земельных участках

Узнать, есть ли действующие в настоящий момент ограничения, наложенные на ваш земельный участок, вы можете ЗДЕСЬ. В открывшейся форме необходимо записать кадастровый номер вашего земельного участка.

Петиция от жителей Геленджика

Сложившаяся ситуация с игнорированием требований местных жителей привела к тому, что геленджичане составили Петицию на имя Президента РФ. Она размещена ЗДЕСЬ и вы можете подписать ее, если считаете нужным.

Что надо сделать обязательно

Обязательно надо посетить публичные слушания по месту вашего проживания (или нахождения ваших земельных участков), если у вас есть возражения по изменениям, вносимых в Генплан Геленджика. Расписание найдете ЗДЕСЬ. Не забываем про соблюдение масочного режима.

Stay Connected

More Updates